מרשם המקרקעין
מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
מרשם המקרקעין עוסק ברישום זכות הקניין באחד מסוגי הנכסים החשובים היותר - מקרקעין. מרשם המקרקעין הוא העדות המקובלת כיום לזיהוי בעלות וטיב הנכס. המסגרת לפעולתו של מרשם המקרקעין נכללת בדיני המקרקעין.
תוכן עניינים |
[עריכה] רקע היסטורי
הנוהג החל במדינות המשפט המקובל במאות ה-16 וה-17, שם נדרש מהמוכר של נכס במקרקעין להציג טופס שנקרא "Good root of title" (מרשם פרטי - Private records), שכלל את היסטוריית הרכישות של הנכס. כך שמטרתו המקורית של המרשם היא שימור ההיסטוריה כהוכחה לקיומן של העברות במקרקעין. עם הזמן קיבלה המדינה את תפקיד המפקח על המרשם (Public records). כפילות זו יצרה חוסר התאמה אשר עדויות לה ניתן לראות גם כיום, לדוגמה: סיווג המרשם כ"ראייה לכאורה", שיטה זו מכונה מרשם שטרות (Deed registration).
במאה ה-19 החל שימוש בשיטת מרשם חדשה - שיטת מרשם הזכויות (Title registration). סר רוברט טורנס (Robert Torrens), מושל מדינת אוסטרליה הדרומית, הגה את שיטת זכות הקניין (טאבו) והחל ביישומה באוסטרליה בשנת 1858. בארץ ישראל החלה השיטה להיות מיושמת על ידי המנדט הבריטי, לפני קום המדינה. שיטת טורנס מבוססת על שלושה עקרונות:
- המדינה ערבה לגבולות ולשטח הקרקע, בכל קרקע מתבצעת מדידה שמבוססת על מערכת קוארדינטות בהתאם לתקנות המודדים.
- חלוקת סמכויות בין הגוף המודד לבין תהליך הרישום במטרה למנוע מצבי שחיתות.
- שיוויון בפני החוק, כל אזרח יכול להגיש ערעורים והסתיגויות לגבי קביעת גבולותיו על ידי המודד.
שיטה זו הופכת את פעולת הרישום לזירה שבה עובר הקניין מיד ליד. המרשם אינו עוד מאגר מידע סטטי אלא מחליפו של החוזה בפעולת העברת הזכות בקניין. תפיסה זו מייתרת את חקירת ההיסטוריה, וממקדת את העברת הזכויות בתוכן הרשום. מידע שאינו מופיע במרשם, מאבד את הרלוונטיות שלו.
[עריכה] המרשם בארץ ישראל
בישראל משתמשים בשתי שיטות המרשם: רישום עסקאות (או שטרות), לפיו התיעוד הוא של המקרים בהם זכות הקניין עברה מאדם לאדם (חוזה, ירושה, תפיסה או החזקה, הפקעה), ומנגד – רישום זכויות, המתעד אומנם גם את ההעברה, אולם עיקרו בתיעוד מעבר הזכות בקניין.
[עריכה] התפלגות הקרקעות בארץ ישראל בתקופת השלטון העות'מאני
משטר הקרקעות שהיה בארץ ישראל באותה תקופה היה מבוסס על הדת המוסלמית, בשנת 1858 נחקק על ידי השלטון העותמאני חוק המג'לה, חוק זה חילק את הקרקעות בארץ ל-5 סוגים.
- קרקע מסוג מירי- קרקע שהיא בבעלות המדינה ואזרחים שחיים בתחום הקרקע אינם יכולים לבצע שום שינוי בקרקע, אסור לבנות ואסור לנטוע גידולים חקלאיים אך יכלו להנות ולהשתמש ביבול החקלאי באותה הקרקע.
- קרקע מסוג מוּלק- קרקע זאת נמצאת באזורים שמיושבים בצפיפות באופן יחסי וקרקע זאת היא בבעלות פרטית של האזרח ולא היו על הקרקע מגבלות, האזרח שהחזיק בקרקע מסוג זה יכל לנטוע לבנות ולמכור.
- קרקע מסוג ווקף- קרקע שמשמשת לצרכי דת (כל הדתות), קרקע מסוג זה אינה ניתנת להעברה והיא נמצאת בשליטת הרשות המקומית.
- קרקע מסוג מתרוּכה- קרקע זאת היא קרקע בבעלות המדינה שמשמשת לצרכי ציבור, לדוגמה דרכים, נהרות, גשרים, מבני ציבור ועוד.
- קרקע מסוג מוואת- קרקע זאת אינה ניתנת לעיבוד חקלאי או אזורים שמרוחקים מאזורים מיושבים והקרקע למעשה שוממת.
- חוק המקרקעין שנחקק בשנת 1969 ביטל את חוק המג'לה (חוק המקרקעין סעיפים 152-155).
בארץ ישראל של המאות ה-17 וה-18 לא התקיים כמעט שוק במקרקעין, דבר שייתר את הצורך במרשם.לקראת המאה ה-19 החלה ארץ ישראל להיות במרכז ההתעניינות העולמית (תרמו לכך התנועה הציונית וכריית תעלת סואץ). השלטון העותומני היה הראשון לארגן מרשם מקרקעין, המתעד זכויות במקרקעין. בשנת 1860 נחקק חוק לפיו צוו בעלי הזכויות לרשום את זכותם, שאם לא כן – יאבדו הזכויות, למרות זאת אנשים רבים נמנעו מלהצהיר על נכסיהם בשל החשש לשלם מיסים ולהתגייס לצבא.למרות זאת החל תהליך של מפקד (Census), שסקר את מצב הקרקעות בארץ ישראל, והניב מספר שינויים בפנקס המקרקעין העותומני. פנקסים אלו, הקיימים עד ימינו, מהווים את תחילת הרישום של קרקעות בארץ ישראל, למרות שהרישום לא כלל את כל האוכלוסייה שהתגוררה בארץ ישראל באותה תקופה, פנקס הרישום ניקרא פנקס שומה, וכל אדם שהצהיר במפקד על נכסיו, נכסיו סווגו בפנקס השומה הכללי תחת השם גוש שומה שבמסמך זה מפורטים נכסיו של אותו אדם. מרישום זה נולדה זכות ה"טאבו", קרי: זכות היחיד להחזיק בקרקע. המרשם כונה "דפתר חקאני" ונוהל באופן ריכוזי מאיסטנבול. האסמכתאות שהחזיקו בעלי המקרקעין נקראו "קושאן" (השטר), והיוו כלי עזר בניהול ובארגון השליטה במקרקעין בארץ ישראל. הקושאן הכיל תיאור של הבעלים ושל גבולות הנכס, אולם נעדר את הזיהוי הגאוגרפי המדויק של הנכס. חסרונו זה, שנבע מהעדר תחזוקה שוטפת מצד השלטון התורכי, הביא להעדר הרלוונטיות של הקושאן לימינו, למעט אותם מקומות מסוימים לגביהם הוגדרו גבולות הנכס בהגדרות מילוליות מוחלטות ובנות קיימא.
הפנקסים העותומניים כוונו, אם כן, מלכתחילה לשמש כמרשם זכויות, אולם פגמים אינהרנטיים במרשם, והעדר אכיפה בפועל ברישומו, הביאה לרישום מינימלי של כ־5% של מקרקעי ארץ ישראל בלבד, ומנעו מימושה של מטרה זו. כיוצא מכל אלה, הפנקסים העותומניים רלוונטיים למקומות יישוב ותיקים, מעטים ומוגדרים בלבד.
הבעייתיות בשיטת מרשם הזכויות העותומנית הביאה לשילובה עם פנקס שטרות (Deed register) עם כניסתו של השלטון הבריטי לתוקף בארץ ישראל. פנקס השטרות רלוונטי לשטחים רבים יותר מאלו של הפנקסים העותומניים, למרות קיומה של חפיפה גאוגרפית רבה בין המקומות השונים. אחד החידושים שהנהיג פנקס השטרות הבריטי היה צירופה של מפה לשטר הנרשם, וכן צירוף "מפת שכנים", המהווים ראיה לכאורה לנכונותם. העתק הרישום המקורי לעיל, הנקרא "נסח", מציג את בעלי הזכויות דהיום, ואת סימון המקום בפנקס השטרות בו מתוארת העסקה בה בוצעה ההעברה של הנכס מושא הזכות.
פנקס הזכויות משרת את הקרקעות המוסדרות, המהוות כיום כ־97% מכלל הקרקעות במדינת ישראל. תיאור הקרקעות בפנקס הזכויות מדויק, וכולל מפות המהוות חלק בלתי נפרד מהמרשם. הקרקע מחולקת לגושים וחלקות, חלוקה היוצרת שם מוגדר לכל חלקה רשומה. במקרה של קרקע, המנוצלת לבניית בית משותף, הרי שהחלקות (שהוסבו ליחידות מגורים), נרשמות ב"פנקס הבתים המשותפים", המתאר את הבעלות וההגדרה של אותן יחידות. כיוצא מכל אלה, כל הרישומים הפרטיים הקיימים, אינם בעלי תוקף מיוחד (למעט משמעות ראייתית מסוימת), והבעלות נבחנת לפי המרשם בלבד.
[עריכה] מקרקעין
מקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין 1969 :
- קרקע כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני.
- בעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עיסקה לפי דין או לפי הסכם.
- הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע (בעלות על מחצבים), וגם בתחום שמעל הקרקע למעט מעבר מעל הקרקע (טיסה).
- המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטיבעים שלה כגון מחצבים ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
- שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים ניקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים ניקראת חכירה לדורות.
[עריכה] מקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים
מקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין הלאומי, המנוהל על ידי משרד המשפטים, מחולקים לשני סוגים: "מוסדרים" ו"שאינם מוסדרים".
- "מקרקעין מוסדרים" הם מקרקעין שנרשמו במרשם המקרקעין לאחר תהליך "הסדר" שנועד להכניס סדר במרשם הישן, על ידי בדיקת תוקפן של הזכויות הרשומות בו, וניפויים של הרישומים הבלתי מדויקים שנשתרבבו לתוכו עם השנים, סעיף 10 לחוק המקרקעין מאשר הסתמכות על רישום מקרקעין מוסדרים משמע גישת רישום זכויות.
- "מקרקעין שאינם מוסדרים" רשומים אף הם במרשם המקרקעין אלא שמרשם זה טרם עבר את תהליך ההסדר, ועל כן אינו מדויק דיו. ההבדל העיקרי בין שני סוגים אלו בא לידי ביטוי בסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969:
- "(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו...
- (ב) רישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו".
- "מקרקעין שאינם רשומים" זהו הסוג השלישי של מקרקעין - מקרקעין שאינם רשומים כלל.
[עריכה] קדסטר
- ערך מורחב – קדסטר (רישום ראשוני של קרקע)
קדסטר הוא תהליך של רישום ראשוני של קרקע וחלוקתו לגושים וחלקות, משמעות המילה קדסטר בשפה היוונית היא חלוקה של קרקע, בתהליך הקדסטר שמבוסס על שיטת טורנס מתבצע תהליך המדידה והמיפוי של הגושים והחלקות וגבולותיהם בישראל, מדידה זאת חייבת להיות מדוייקת ולהתבסס על מערכת קואורדינטות ארצית. כאשר טווח השגיאה המותרת ברישום קרקע מפורטת בתקנות המודדים.
[עריכה] רישום מקרקעין
רישום מקרקעין מוגדר כפעולה המורכבת מרישום נכס מסוים בפנקס המקרקעין וצינו במפה, בישראל קיימות שלוש שיטות לרישום מקרקעין כאשר שניים מהם נחשבות לשיטה הישנה והם כמעט לא שימושיות כיום, בשיטות הישנות בדרך כלל הרישום לא מסתמך על מפות נכונות ולא ניתן להבטיח את גבולות הנכסים. והשיטה השלישית שבה משתמשים היום והיא שיטת רישום זכויות במקרקעין בישראל.
[עריכה] השיטות הישנות
- העברה פרטית - זהו הסכם בין שני אנשים להעברת מקרקעין שמבוצע על ידי נוטריון, השיטה לוקה בחסרונות מאחר שהיא משאירה מקום לזיופים ורמאויות, ברוב המקרים המקרקעין עברו שינויים והנכס או הקרקע לא רשומים על מפה עדכנית כך שלא ניתן להבטיח את את גבולות המקרקעין ושיטחו.
- רישום שטרות - רישום מקרקעין על פי פקודת העברת קרקעות 1920 מתבצע כיום במוסדות ממשלתיים או מבני ציבור שהוחכרו לתקופה ארוכה, פגם חמור בשיטה זו הוא שלרוב מקרקעין אלה לא עברו את תהליך ההסדר והמקרקעין לא ממופים מיפוי קדסטרי שמציין את גבולות החלקות בשטח וגבולות המקרקעין ולכן השטר שמציין את גבול החלקות ושטח המקרקעין לא בהכרח תואם ודומה למה שקיים בפועל.
[עריכה] השיטה החדשה
- ערך מורחב – שיטת רישום זכויות במקרקעין בישראל
שיטה זאת היא השיטה המקובלת כיום, שיטה זאת מתבססת על שיטת טורנס והמנדט הבריטי החל ליישם אותה בארץ בשנת 1928 על פי פקודת הקרקעות הסדר זכויות קניין ופקודת הסדר זכויות קניין במקרקעין (נוסח חדש) 1969, שיטה זו מבטיחה באופן מוחלט את הזכויות בקרקע ומבטיחה בעלות מוחלטת על המקרקעין שכוללת בתוכה :
- אישור בעלות על החלקה בפנקס הרישום.
- רישום כל פרטי החלקה שמשורטטים על מפה שמתארת גם את גבולות החלקה.
- בשיטה זו המקרקעין ממוספר על ידי מספר גוש ומספר חלקה.
- לפני רכישת מקרקעין יש אפשרות לוודא בצורה מדוקדקת את כל פרטי המקרקעין, ( בעלי המקרקעין, גבולות, שטח ).
[עריכה] יתרונות השיטה
הקרקע עברה מיפוי קדסרטי שמבטיח רישום מדוייק של הגבולות ושל שטח המקרקעין.
- הרישום המדוייק מקטין באופן משמעותי סכוסכים על גבולות קרקע.
- הרישום מאפשר את מישכון המקרקעין.
- הרישום מבטיח את זכות בעליו גם אם הוא לא נמצא במקרקעין.
- שיטת הרישום מבוססת כך שהזכויות על המקרקעין יכולות להיות שיכות לבעל אחד או למספר בעלים.
- לבעל הקרקע בלבד יש את הזכות להעביר את זכיותיו במקרקעין.
[עריכה] מרשם מקרקעין מוסדרים
לעניין מרשם של מקרקעין מוסדרים קיימות שתי גישות שונות לעניין תוקף המרשם על פי שיטת רישום הזכויות והם:
- שיטת השריון המיידי (Immediate indefeasibility) - לפי שיטה זו זכותו של הרוכש נחשבת כתקפה מייד עם רישומה. גם אם קנה על סמך ייפוי כוח מזויף, בבסיס שיטה זו עומד הרצון להקל על המסחר.
- שיטת השריון הדחוי (Deferred indefeasibility) - לפי שיטה זו שריון הזכות של הקונה נדחה עד לאחר שהפך למוכר (ולכן הרישום לא יהא תקף אם הקנייה נעשתה על סמך ייפוי כוח מזויף). בבסיס שיטה זו עומד הרצון לעודד קונים לבדוק בהווה את תקינות העיסקה העומדת בפניהם.
בישראל נוהגת שיטת השריון הדחוי – סעיף 10 לחוק המקרקעין מחייב הסתמכות על הרישום, ואינו מגן מפני הסתמכות על ייפוי כוח מזויף. בארצות הברית אין כלל שריון – הרוכש נאלץ לעשות "בדיקת זכות" - sench of title דבר שהוביל לנוהג של "ביטוח זכות" שכן לעולם לא ניתן להסתמך על הרישום.
[עריכה] מגבלות המרשם
המרשם אינו מתיימר לפעול כראי המשקף את מלוא הזכויות השונות שבמקרקעין רשומים. הוא מוגבל, בדרך כלל, לרשום עסקאות בזכויות קניין. להלן מספר מגבלות בולטות של המרשם:
- המרשם דו ממדי - כולל נתונים רק על שטח הקרקע וגבולותיה, ולא מה מצוי עליה (חריג – רישום בתים משותפים).
- שינויים בזכויות קניין פרי החוק לא נרשמים - שינויים עקב ירושה, התיישנות, בנייה במקרקעי הזולת, זכות קדימה בין בני זוג או יורשים.
- ביטולי חוזה שעל יסודו נרשמה זכות במקרקעין – ושלא עודכן במרשם.
- המרשם לא משקף זכויות שאינן קניינות.
- המרשם אינו משקף זכויות קנייניות הפטורות מרישום – לדוגמה: שכירות עד 5 שנים.
[עריכה] הערת אזהרה
"הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
- להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור הרחב.
- למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.
[עריכה] ראו גם
[עריכה] קישורים חיצוניים
- אגף רישום והסדר המקרקעין, באתר של משרד המשפטים
- חוק המקרקעין
- מצגת המתארת את רישום המקרקעין בישראל
- מידע אודות הוצאת נסח טאבו, החשיבות, שאלות ותשובות
- לצפייה בנסח טאבו און ליין, או הוצאת נסח חתום
- נסח טאבו ביד ומיד
- מידע אודות הקדסטר
- המרכז למיפוי ישראל
- תקנות המודדים
הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.

